La Certificazione Energetica è un obbligo di legge, che recepisce una direttiva comunitaria, la 2002/91/CE (Energy Performance Building Directive), atta a ridurre i consumi energetici, e la progressiva riduzione delle emissioni di CO2.
Le direttive richiedono agli stati membri di provvedere affinché gli edifici di nuova costruzione e quelli esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti soddisfino requisiti minimi di rendimento energetico, monitorando “la quantità di energia effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell’edificio, compresi, fra gli altri, il riscaldamento e il raffreddamento”.
L’Attestato di Certificazione Energetica deve essere messo a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione. In esso devono essere riportati “dati di riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio” e “raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico in termini di costi-benefici”.
In Italia tale obbligo che prima era riservato alle nuove costruzioni, e andato via via coprendo tutto il patrimonio immobiliare, ed in alcune regioni (Lombardia, Emilia Romagna) dal 1 gennaio 2012 sarà obbligatorio citare la classe enegetica del proprio immobile in tutti gli annuncio sia di privati che di agenzia. Con questo articolo ci poniamo l’obiettivo di sensibilizzare i nostri clienti e non solo, secondo la massima prevenire è meglio che curare, che il quadro normativo di qui a poco obbligherà tutti gl’immobili posti in vendita ad avere la certificazione energetica a portata di mano, nell’ottica di dare la possibilità di scegliere al potenziale acquirente anche secondo quello che è il consumo dell’immobile.
Tale obbligo che gia esiste in fase di conclusione contrattuale, dovrà di qui a poco esser anticipato nella fase di messa in vendita dell’immobile, cio comporterà, quando tutto cio premesso diventerà obbligo anche in puglia, difficolta di tipo temporale e logistico per mettersi in regola, trovare un tecnico che la faccia in tempi brevi ed a costi competitivi diventerà chiaramente più difficile.
Invitiamo tutti i nostri clienti presso il nostro ufficio, dove saremo felici, di dare maggiori informazioni, e magari risparmiare, oltre le emissioni anche qualche euro di spesa, che di questi tempi non guasta assolutamente.

 Confrontare le offerte

Quando si inizia a cercare, la prima cosa da fare è confrontare le offerte che si raccolgono attraverso Internet, i giornali, gli annunci sui portoni, le agenzie, le segnalazioni di amici… Può essere quindi utile creare una scheda nella quale paragonare con ordine le diverse proposte interessanti, evitando foglietti volanti (che si perdono troppo facilmente) e giornali evidenziati (che si confondono nella pila che si accumula in un batter d’occhio). Poi iniziare a fissare appuntamenti, e recarsi da professionisti del settore riconosciuti.

 

PERCHE’ AFFIDARE UN INCARICO IN ESCLUSIVA

Se per l’acquisto di un immobile accertarsi della provenienza dello stesso e l’assenza di pesi e vincoli è la prassi consolidata anche dei soggetti più inesperti, pur sapendo che l’atto definitivo di vendita non può avvenire se tutta la documentazione non è a posto…. A maggior ragione è importante fare in modo che la procedura di vendita sia altrettanto corretta e precisa….

Prima considerazione base:

Un incarico di vendita non vincola il venditore ma l’agente immobiliare. La leggenda metropolitana vuole che affidare un incarico ad un’agenzia immobiliare vincoli il venditore il quale non può più fare niente…. (come se la sua professione fosse quella di fare l’agente immobiliare) in realtà un incarico vincola l’agente immobiliare obbligandolo a svolgere il lavoro secondo precise indicazioni dettate dal venditore come ad esempio:

1. il prezzo di vendita

2. la durata dell’incarico entro il quale il mediatore deve riuscire nella vendita

3. la pubblicità dell’immobile che deve sostenere a proprie spese il mediatore

4. le modalità di pagamento da richiedere ad un eventuale compratore

5. la consegna dell’immobile e relativo atto notarile di compravendita

6. la provvigione, o per meglio dire, il costo dell’attività di mediazione tutto compreso da riconoscere solo nel caso di avvenuta vendita per merito del mediatore

Seconda considerazione base:

ultimamente la privacy è un argomento molto sentito, tutti ci tengono e giustamente pretendono la massima attenzione e rispetto. Fondamentale quando il nostro immobile, frutto di sacrifici di una vita, viene messo sul “pubblico” mercato e allora come si fa ad affidare al sig. Pinco Pallino qualunque il nostro immobile senza conoscere chi diffonderà le nostre informazioni personali a chi e in che modo? Un incarico invece definisce anche l’agente immobiliare:

1. su ogni incarico è segnata la ragione sociale, l’indirizzo della società, l’iscrizione alla relativa camera di commercio, il legale rappresentante e non ultima l’iscrizione al ruolo mediatori necessario per esercitare la professione

2. su ogni nostro incarico è segnata in calce la firma del mediatore responsabile della mediazione e degli accordi sottoscritti per la vendita dell’immobile conferiti dal legittimo proprietario

Sicuramente è meglio sapere con chi si ha a che fare per la vendita di un immobile, del nostro immobile.

L’incarico definisce il vostro interlocutore e lo obbliga ad operare nel rispetto della legge. Se non conoscete il vostro interlocutore come fate ad essere tutelati, come fate a tutelare il vostro patrimonio immobiliare? Non solo ma quando fate vedere il vostro immobile ad un potenziale acquirente come fate a sapere chi vi viene in casa? Un agente immobiliare professionista, prima di accompagnare un cliente in casa vostra fa firmare allo stesso una dichiarazione di presa visione dell’immobile, così anche voi potrete sapere chi e quando è venuto a visionare il vostro immobile e con i relativi commenti della visita.

Altre considerazioni discutibili

ma non certo secondarie su cui vi invitiamo a riflettere

a) “gira e rigira”. Quando si cerca casa si guardano le riviste specializzate, i siti

internet delle agenzie immobiliari e si visitano le stesse alla ricerca dell’immobile dei nostri sogni…. Generalmente un cliente gira un po’ tutti i network immobiliari… e allora perché affidare il nostro immobile a tutti quando il cliente girando viene comunque in contatto con il vostro immobile nell’agenzia di tizio, di caio e di sempronio? Tanto vale avere un solo interlocutore poiché il cliente interessato passerà prima o poi anche da lui. E’ certo, inoltre, che lo stesso immobile proposto in più uffici diversi avrà modalità di presentazione diverse con effetti non sempre positivi nei confronti del potenziale compratore il quale mediamente fa le seguenti osservazioni: 1) come mai l’immobile è così tanto pubblicizzato… forse perché non si riesce a vendere? e se non si riesce a vendere sarà per qualche occulto problema che non mi viene detto? 2) il fatto che venga proposto l’immobile in tutte le salse non sarà per il fatto che il venditore ha bisogno di soldi e quindi disponibile a svenderlo? Il fatto che tutti lo propongono e nessuno lo compra forse non è un buon affare… e quindi sarò proprio il fesso che se lo prende?

b) “uno, nessuno, centomila”. Spesso si crede che più agenzie offrano più opportunità di vendita, in realtà sovente succede che, non essendo stata incaricata nessuna agenzia, nessuno si preoccupi concretamente di promuovere con tutti gli strumenti a sua disposizione l’immobile, anzi propone il vs. immobile solo se capita il cliente che fa una richiesta specifica per quell’immobile, preferendo dedicarsi invece ad immobili su ci si investe in termini di pubblicità. Così sovente succede che di tante agenzie incaricate verbalmente nessuna si occupi con dedizione all’immobile nell’intento di venderlo alle migliori condizioni possibili…

c) “lo giuro, lo scrivo” quante volte le parole poi non hanno visto seguire fatti concreti? Quante volte le promesse non sono state rispettate, anche in buona fede? Allora se la mia parola vale come un contratto perché non scriverlo questo contratto? Un incarico scritto definisce nei particolari le modalità di vendita di un immobile, uno su tutti? Il prezzo e le modalità di pagamento… perché vendere un immobile a 100 con 1 di caparra e 99 tra 3 anni è diverso che venderlo a 99 di cui 20 di caparra ed il resto tra 3 mesi…. Non solo un conto è proporre un immobile ad un prezzo analizzato, argomentato e valorizzato dall’agente incaricato e un altro è proporre il proprio immobile da più persone molto spesso a prezzi diversi e con argomentazioni diverse…. Come ad esempio “ ma… il prezzo è quello ma trattabile…”, oppure “il prezzo è buonissimo, guardi non è assolutamente trattabile”, oppure “le finiture non sono proprio recentissime, per questo vedrà che tratteremo sul prezzo”, ecc. ecc. con l’effetto che anziché attirare il potenziale compratore lo si allontana….

In sintesi il mio consiglio è di cercarvi un buon agente immobiliare (regolarmente iscritto al ruolo Mediatori – fatevi mostrare il patentino), possibilmente abbastanza esperto poiché coi tempi che corrono l’esperienza e la professionalità pagano sicuramente di più rispettoall’entusiasmo….

Io non ho la sfera di cristallo e non so se questi consigli possono essere realmente utili allatua personale situazione, per certo, se ci rifletti concorderai che:

a) se hai bisogno di cure mediche di solito consulti il tuo medico di fiducia e non ti mettia girare tutti gli studi medici alla ricerca della risposta migliore (fatti salvi i casi particolari);

b) se devi fare la dichiarazione dei redditi ti affidi ad un commercialista e non ti metti a girare tutti gli studi professionali alla ricerca di quello che ti fa pagare meno tasse.

c) Se hai bisogno di un dentista, prima scegli quello che di da maggiore fiducia e poi gli affidi il lavoro… + dentisti che fanno e disfano non danno un buon risultato!

d) Se hai bisogno di un avvocato non li passi tutti alla ricerca di chi ti da la soluzione migliore… loro poi sono molto bravi a non dire niente al cliente, ma pensa ad andare da un avvocato a dirgli “ guardi ho questa pratica da fare… però io vado anche da altri suoi colleghi e pago solo chi mi risolve la questione!”…

Ecco io mi ritengo un professionista come tanti altri, niente di più e niente di meno e come tale credo di meritare rispetto per la mia professione e per il tempo che dedico a tutti i miei clienti.

Purtroppo molti miei colleghi pur di avere qualcosa da proporre sono disposti a sacrificare la propria dignità professionale… io no.

Se è vero, com’è vero che nel nostro settore operano molte persone poco serie ed incompetenti, è altrettanto vero che ciò accade in tutti i settori.

Quindi ricercando con attenzione si possono trovare, e ce ne sono, agenti immobiliari che vi possono aiutare ed assistere nella vendita del vostro immobile.

Un’ultima considerazione

Il fai da te non sempre paga. Le norme burocratiche e fiscali nella compravendita di immobili è abbastanza complicata. Certo non ci vuole una laurea per capirle ma fai attenzione perché tu che stai vendendo magari sei perfettamente aggiornato, spesso però il tuo compratore non lo è. Ed allora, sei sicuro che potrà darti tutti i soldi che chiedi?  Sei sicuro che potrà ottenere il mutuo per saldare il prezzo pattuito? 

Essere pronti in anticipo

La vendita inizia dalla preparazione di una documentazione completa.
Spesso quando si arriva al termine dell’acquisto o della ristrutturazione, ormai stanchi di tutte le pratiche burocratiche, si dimentica di farsi rilasciare dal notaio la copia del rogito, di fare redigere la nuova scheda catastale alla chiusura dei lavori di ristrutturazione eccetera. Quindi o lo si è fatto prima, o lo si deve fare dopo.

Essere tempestivi sicuramente aiuterà a non perdere le occasioni. Uno dei segreti della vendita è la rapidità. Se si lascia  troppo tempo per riflettere si corre un grave rischio d’insuccesso in quanto il compratore, perso il momento dell’innamoramento, dell’entusiasmo, rincomincia a vedere altri appartamenti, e tenderà sicuramente a distogliere l’attenzione dal vostro.
Non è possibile tergiversare dieci giorni solo perché il notaio trovi il vecchio atto, oltre ai tempi tecnici per la compilazione e la presentazione della nuova scheda catastale, la cancellazione della vecchia ipoteca oramai scaduta da anni…
Tutto deve essere perfetto prima, anche per non dare spazio a dubbi o dicerie che potrebbero compromettere il risultato finale.
Quindi è fondamentale la preparazione della documentazione di base, nel modo che è indicato qui di seguito.

Raccolta della documentazione di base

È assolutamente essenziale avere sottomano subito questi documenti:

• Atto di provenienza dell’immobile (rogito precedente).
• Scheda catastale (contiene la piantina dell’appartamento). Se vi sono state modifiche bisogna aggiornarla. Di solito è stata allegata al rogito precedente.
• Certificato catastale con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro
• Documento che attesti la cancellazione o la situazione di un’eventuale ipoteca. Nel caso esistesse un mutuo che è già stato estinto, accertarsi del fatto che l’ipoteca sia stata cancellata. Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso invece vi sia un’ipoteca in corso: l’ultimo bollettino bancario, che evidenzi la situazione in corso.
• Regolamento condominiale (se l’appartamento si trova in un condominio). Quelli che seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere consegnati successivamente:
• Fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale del venditore/i.
• Eventuale condono edilizio (quando necessario), o documentazione delle modifiche interne apportate.
• “Estratto per sunto degli atti di matrimonio” (lo rilascia il Comune in carta semplice), se chi vende è sposato. Questo documento è necessario perché nel caso che i coniugi siano in “comunione dei beni”, devono sottoscrivere entrambi sia l’accettazione di vendita (se si sono affidati a un’agenzia), sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
• Contratti di locazione (affitto) in corso, o eventualmente disdetti di recente.
• Dichiarazione dei redditi (per verificare se l’immobile è stato dichiarato. Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore). Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
  1. Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio).
  2. Eventuale verbale d’assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
  3. Poteri di chi firma.

  La consegna di questa documentazione, almeno fino al punto 5, è molto importante, in quanto metterà al corrente il compratore dell’esatta situazione dell’immobile, senza lasciare spazio in futuro a eventuali contestazioni.
  Quindi a maggior garanzia e trasparenza dell’affare che si andrà a concludere, è bene elencare nel preliminare di vendita (il cosiddetto “compromesso“) la documentazione consegnata