Essere pronti in anticipo

La vendita inizia dalla preparazione di una documentazione completa.
Spesso quando si arriva al termine dell’acquisto o della ristrutturazione, ormai stanchi di tutte le pratiche burocratiche, si dimentica di farsi rilasciare dal notaio la copia del rogito, di fare redigere la nuova scheda catastale alla chiusura dei lavori di ristrutturazione eccetera. Quindi o lo si è fatto prima, o lo si deve fare dopo.

Essere tempestivi sicuramente aiuterà a non perdere le occasioni. Uno dei segreti della vendita è la rapidità. Se si lascia  troppo tempo per riflettere si corre un grave rischio d’insuccesso in quanto il compratore, perso il momento dell’innamoramento, dell’entusiasmo, rincomincia a vedere altri appartamenti, e tenderà sicuramente a distogliere l’attenzione dal vostro.
Non è possibile tergiversare dieci giorni solo perché il notaio trovi il vecchio atto, oltre ai tempi tecnici per la compilazione e la presentazione della nuova scheda catastale, la cancellazione della vecchia ipoteca oramai scaduta da anni…
Tutto deve essere perfetto prima, anche per non dare spazio a dubbi o dicerie che potrebbero compromettere il risultato finale.
Quindi è fondamentale la preparazione della documentazione di base, nel modo che è indicato qui di seguito.

Raccolta della documentazione di base

È assolutamente essenziale avere sottomano subito questi documenti:

• Atto di provenienza dell’immobile (rogito precedente).
• Scheda catastale (contiene la piantina dell’appartamento). Se vi sono state modifiche bisogna aggiornarla. Di solito è stata allegata al rogito precedente.
• Certificato catastale con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro
• Documento che attesti la cancellazione o la situazione di un’eventuale ipoteca. Nel caso esistesse un mutuo che è già stato estinto, accertarsi del fatto che l’ipoteca sia stata cancellata. Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso invece vi sia un’ipoteca in corso: l’ultimo bollettino bancario, che evidenzi la situazione in corso.
• Regolamento condominiale (se l’appartamento si trova in un condominio). Quelli che seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere consegnati successivamente:
• Fotocopia della carta d’identità e del codice fiscale del venditore/i.
• Eventuale condono edilizio (quando necessario), o documentazione delle modifiche interne apportate.
• “Estratto per sunto degli atti di matrimonio” (lo rilascia il Comune in carta semplice), se chi vende è sposato. Questo documento è necessario perché nel caso che i coniugi siano in “comunione dei beni”, devono sottoscrivere entrambi sia l’accettazione di vendita (se si sono affidati a un’agenzia), sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
• Contratti di locazione (affitto) in corso, o eventualmente disdetti di recente.
• Dichiarazione dei redditi (per verificare se l’immobile è stato dichiarato. Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore). Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
  1. Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio).
  2. Eventuale verbale d’assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
  3. Poteri di chi firma.

  La consegna di questa documentazione, almeno fino al punto 5, è molto importante, in quanto metterà al corrente il compratore dell’esatta situazione dell’immobile, senza lasciare spazio in futuro a eventuali contestazioni.
  Quindi a maggior garanzia e trasparenza dell’affare che si andrà a concludere, è bene elencare nel preliminare di vendita (il cosiddetto “compromesso“) la documentazione consegnata